Gross Income Multiplier คืออะไร?
ตัวคูณรายได้รวมใช้ในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เช่นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อพาร์ทเมนต์ให้เช่าศูนย์การค้า ฯลฯ และคำนวณเป็นอัตราส่วนของมูลค่าปัจจุบันของการลงทุน / อสังหาริมทรัพย์ต่อรายได้รวมต่อปีที่ได้รับ
สูตรตัวคูณรายได้รวม
สูตรตัวคูณรายได้รวม = มูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน / รายได้รวมต่อปีของทรัพย์สินดังนั้นตัวคูณรายได้ขั้นต้นคืออัตราส่วนของมูลค่าปัจจุบันและรายได้ต่อปีของอสังหาริมทรัพย์หรือการลงทุนที่จำเป็นต้องขายออก
- มูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน - เป็นราคาตลาดปัจจุบันของทรัพย์สิน เจ้าของสามารถกำหนดมูลค่าดังกล่าวได้ด้วยตัวเองโดยคำนึงถึงตลาดปัจจุบันและความคาดหวังของผู้คนปัจจัยด้านสถานที่ตั้ง ฯลฯ ในทางกลับกันเจ้าของยังสามารถใช้ราคาจากทรัพย์สินอื่น ๆ โดยพิจารณาจากประวัติการขายหรือรายได้ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันได้
- รายได้รวมของอสังหาริมทรัพย์ -รายได้รวมของอสังหาริมทรัพย์รวมถึงค่าเช่าเฉลี่ยต่อปีของอพาร์ทเมนต์หรืออาคารที่จัดขึ้นเพื่อให้เช่ามูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อปีของผลิตภัณฑ์ที่จัดขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าเพื่อการผลิตเป็นต้นดังนั้นจึงเป็นเพียงรายได้ที่ได้รับ หรือคาดว่าจะได้รับจากทรัพย์สินที่มีการสรุปข้อตกลง
ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่าเป็นมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมของทรัพย์สิน
ตัวอย่างตัวคูณรายได้รวม
สมมติว่านาย X มีทรัพย์สินบ้านในสถานที่เฉพาะ ตามสภาพตลาดและตามคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันในสถานที่ใกล้เคียงมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินคือ 7 ล้านเหรียญ นอกจากนี้เขายังปล่อยเช่าให้กับผู้เช่าซึ่งสร้างรายได้ค่าเช่าต่อปีหาก $ 1 ล้าน คำนวณตัวคูณรายได้รวมของทรัพย์สินบ้านของนายเอ็กซ์
สารละลาย
การคำนวณตัวคูณรายได้รวม
- = 7 ล้านเหรียญ / 1 ล้านเหรียญ
- = 7 ครั้ง
ข้อดี
ต่อไปนี้เป็นข้อดีต่างๆซึ่งมีดังต่อไปนี้:
- เนื่องจากความเรียบง่ายในการคำนวณตัวคูณรายได้รวมจึงได้รับความสนใจทางวิชาการเป็นอย่างมาก ในขณะเดียวกันก็ยังใช้ในทางปฏิบัติเพื่อพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้รับข้อตกลงที่ดีหรือไม่
- อาจเกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าหุ้นเนื่องจากอัตราส่วนของตัวคูณนี้คือมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินหารด้วยรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเชื่อมโยงกับอัตราส่วนราคา / กำไรแบบเดิมได้เป็นอย่างดี ดังนั้นจึงเป็นไปตามแนวคิดที่ใช้กันทั่วไป
- แนวคิดของตัวคูณรายได้รวมไม่ใช่แนวคิดเก่าหรือใหม่มากนักเนื่องจากมีการใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์มานานหลายทศวรรษและไม่ได้รับประโยชน์มากมายจากเจ้าของและบุคคลจำนวนมากและถูกใช้ในแต่ละวัน การประเมินมูลค่าวันในช่วงเวลานั้น
- เป็นอย่างดีเมื่อเทียบกับตลาดปัจจุบันและสภาวะอุปสงค์ - อุปทานเนื่องจากการคำนวณทำให้ชัดเจนว่าเมื่อมูลค่าทรัพย์สินในตลาดเพิ่มขึ้นตัวคูณรายได้รวมจะเพิ่มขึ้นในขณะที่การลดลงของอัตราต่อปีของ ผลตอบแทนหรือรายได้จากตัวคูณรายได้รวมของทรัพย์สินมีแนวโน้มลดลง
- เนื่องจาก GIM ไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจึงเป็นเรื่องง่ายที่จะคำนวณตัวคูณรายได้รวมของทรัพย์สินที่ขายไปแล้วเมื่อเทียบกับวิธีการอื่น ๆ เช่นอัตราการเพิ่มทุน
ข้อเสีย
ข้อ จำกัด และข้อเสียที่แตกต่างกันมีดังต่อไปนี้:
- ข้อเสียที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของตัวคูณรายได้รวมคือการไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายและต้นทุนอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องในขณะที่คำนวณตัวคูณรายได้ ดังนั้นค่าใช้จ่ายเช่นใบอนุญาตค่าใช้จ่ายภาษีบำรุงรักษา ฯลฯ
- ตำแหน่งงานว่างไม่ได้ถูกนำมาพิจารณาภายใต้ GIM ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของทรัพย์สินบ้าน ดังนั้นคำตอบตัวคูณสุดท้ายอาจไม่เกี่ยวข้อง
- สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการเปรียบเทียบกับทรัพย์สินอื่นเท่านั้น ดังนั้นจึงเป็นแนวคิดที่แข็งแกร่งมากในแง่สัมพัทธ์และอย่างไรก็ตามมันไม่ได้รับความสำคัญมากนักในแง่สัมบูรณ์
- แนวคิดนี้มักใช้ในอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและการลงทุน อย่างไรก็ตามในสาขาอื่น ๆ เช่นอาคาร ฯลฯ ก็ไม่ได้รับความสำคัญมากนัก
จุดสำคัญ
- เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องทราบว่าแนวคิดของตัวคูณรายได้รวมถูกนำมาใช้ตั้งแต่ยุคที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงถูกนำมาใช้ตั้งแต่ปี 1740 เมื่อ Thomas Miles แสดงรูปแบบตัวคูณรายได้
- Richard Radcliff กล่าวว่าหากใช้แนวคิดของ GIM อย่างถูกต้องก็สามารถใช้ในการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินได้โดยกรอกรายละเอียดในสูตรและรับมูลค่าตลาดปัจจุบันของตัวแปรคุณสมบัติ
- เป็นแนวคิดที่มาจากตลาดและด้วยเหตุนี้จึงได้รับความหมายมากมายเนื่องจากเป็นแนวคิดที่มาจากตลาดซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงตามการตัดสินส่วนบุคคลเนื่องจากเป็นแนวคิดที่มีวัตถุประสงค์เหมือนกับแนวคิดอัตนัยอื่น ๆ
สรุป
ในการพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์ขายได้ในราคาที่ดีหรือไม่และตามสภาพตลาดในปัจจุบันขึ้นอยู่กับรายได้ต่อปีตัวคูณรายได้รวมสามารถใช้ได้อย่างง่ายดายโดยทุกคนโดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากและใช้เวลามากขึ้น ดังนั้นการใช้งานทั่วไปและการประยุกต์ใช้แนวคิดนี้จึงเป็นแนวคิดที่เป็นประโยชน์